Den nye virkelighed: Kan du dokumentere, at sikkerheden virker?
I mange år har brandsikkerhed i ejendomsbranchen handlet om at overholde regler.
Var bygningen opført efter gældende regler, blev de lovpligtige eftersyn gennemført, og lå der en logbog i teknikrummet, så blev brandsikkerheden ofte betragtet som håndteret.
Men de seneste års erfaringer viser noget andet.
For når branden opstår, er det sjældent lovteksten, der afgør konsekvenserne.
Det er bygningens faktiske sikkerhedsniveau.
Og evnen til at dokumentere det.
Vanløse ændrede debatten
Storbranden i Grøndalsbo i Vanløse blev et vendepunkt for mange i branchen.
På blot 1 time og 18 minutter udviklede branden sig til en totalskade af hele ejendommen, og omkring 90 familier mistede deres hjem. DBI’s efterfølgende undersøgelse pegede på, at mangelfuld passiv brandsikring på loftet sandsynligvis var en afgørende årsag til den voldsomme brandspredning.
Det interessante er, at diskussionen efterfølgende ikke primært handlede om flere regler.
Den handlede om:
- skjulte fejl
- manglende overblik
- utilstrækkelig dokumentation
- manglende viden om bygningens reelle tilstand
Undersøgelserne efter branden identificerede blandt andet manglende brandmæssige adskillelser og utætheder, som bidrog til brandens hurtige spredning.
Kilde:
- DBI / Brand & Sikring
- Social- og Boligstyrelsen
- Ritzau Scanpix
Forsikringsselskaberne ser ikke kun på BR18
Et af de mest markante skift de senere år kommer fra forsikringsbranchen.
I et interview med Daniel Weinreich, Head of Risk Management hos Tryg, fremgår det, at forsikringsselskaber ikke alene vurderer en skade op imod BR18 eller tidligere bygningsreglementer.
De vurderer skaden op imod forsikringsaftalen og den risiko, der er tegnet forsikring på.
Hvis dokumentationen ikke kan sandsynliggøre, at bygningen er blevet driftet, kontrolleret og vedligeholdt som forudsat, kan det få betydning for erstatningen.
Som Weinreich formulerer det:
“Det er ikke nok at læne sig op ad BR18.”
Det er en markant ændring i måden, mange boligorganisationer traditionelt har tænkt brandsikkerhed på.
Kilde:
- Tryg Forsikring
Den skjulte risiko ligger ofte i de bygninger, vi tror, vi kender bedst
Noget af det mest opsigtsvækkende efter Vanløse-branden er, at DBI efterfølgende oplevede et markant stigende fokus på brandgennemgange af eksisterende ejendomme.
Ikke fordi bygningerne nødvendigvis var ulovlige.
Men fordi ingen med sikkerhed kunne dokumentere deres aktuelle sikkerhedsniveau.
Når bygninger ændres gennem årtier med renoveringer, installationer, ombygninger og skiftende leverandører, opstår der ofte små afvigelser.
Én manglende brandlukning.
Én utæt gennemføring.
Én manglende dokumentation.
Hver enkelt fejl virker måske ubetydelig.
Men samlet kan de ændre brandforløbet dramatisk.
Kilde:
- DBI Brand & Sikring
Dokumentation er blevet en del af risikostyringen
Parallelt med denne udvikling er dokumentationskravene blevet skærpet.
BR18 stiller i dag omfattende krav til dokumentation af brandforhold og kontrol af dokumentationen.
Men udviklingen drives ikke kun af myndigheder.
Forsikringsselskaber, forsikringsmæglere, bestyrelser og revisorer efterspørger i stigende grad dokumentation for:
- udførte kontroller
- serviceeftersyn
- vedligehold
- afvigelser
- opfølgning
Manglende dokumentation kan skabe usikkerhed om forsikringsdækningen og i sidste ende føre til uenighed om erstatningsniveauet.
Derfor bliver dokumentationen i stigende grad betragtet som en del af organisationens samlede governance og risikostyring.
Hvorfor den klassiske brandlogbog er under pres
Mange boligorganisationer anvender fortsat mapper, ringbind, Excel-ark og printede mails som dokumentation.
Problemet er ikke nødvendigvis, at oplysningerne mangler.
Problemet er, at de sjældent er:
- komplette
- opdaterede
- søgbare
- sporbare
Når dokumentationen skal fremskaffes efter en skade, et myndighedstilsyn eller en forsikringssag, bliver manglerne ofte synlige.
Samtidig skaber fysiske logbøger udfordringer omkring versionsstyring, adgangskontrol og GDPR.
Fremtidens brandsikkerhed handler om samspil
Brandsikkerhed er ikke længere et isoleret teknisk område.
Det er blevet et samspil mellem:
- drift
- ledelse
- bestyrelse
- brandrådgivere
- forsikringsmæglere
- forsikringsselskaber
De organisationer, der lykkes bedst, er ofte dem, der samler alle aktører omkring én fælles dokumentationsplatform.
Her bliver dokumentation ikke en opgave, der skal skabes bagefter.
Den opstår automatisk som en del af driften.
Konklusion
Vanløse-branden blev et wakeup call for branchen.
Ikke fordi der kom et nyt bygningsreglement.
Men fordi den viste, at forskellen mellem en mindre skade og en katastrofe ofte ligger i de detaljer, der ikke kan ses i hverdagen.
Derfor handler brandsikkerhed i dag ikke kun om at overholde regler.
Det handler om at kunne dokumentere ansvarlig drift.
Og når forsikringsselskabet, myndigheden eller bestyrelsen stiller spørgsmålet:
Kan I dokumentere, at brandsikkerheden er opretholdt?
…så skal svaret helst ikke ligge i et ringbind på et kontor.
Kilder
- DBI – DBI udarbejder rapport om storbranden i Vanløse
- GTS – GTS-institut udarbejder rapport om storbranden i Vanløse
- RTM – Status på branden i Vanløse
- Bygningsreglementet – Kapitel 29: Dokumentation af brandforhold
- Bygningsreglementet – Kapitel 30: Kontrol af dokumentation af brandforhold
- MinBoligforening – Forsikret – men ikke dækket
- DBI / Brand & Sikring – Artikler om passiv brandsikring og dokumentation